1. 10·15 부동산대책의 핵심 요약

정부는 2025년 10월 15일 발표한 ‘10·15 부동산대책’에서 서울 전역과 수도권 12개 시·군을 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 이는 부동산 과열을 억제하고 투기성 거래를 차단하기 위한 강력한 규제 조치로, 실거주 목적이 아닌 매입은 원칙적으로 허가되지 않습니다.

허가구역 지정으로 인해 거래 시 2년 실거주 의무가 부여되며, 전세를 끼고 매수하는 이른바 ‘갭투자’가 불가능해집니다. 정부는 이를 통해 “투기수요를 원천 차단하고 실수요자 중심 시장으로의 전환”을 목표로 하고 있습니다.

2. 토지거래허가구역 제도의 구조와 의의

토지거래허가구역은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 근거해 거래가 허가제 형태로 전환되는 지역을 말합니다. 해당 지역에서 토지를 매입하려면 거래 목적이 실거주·실사용임을 증명해야 하며, 이를 위반할 경우 계약이 무효가 되거나 형사처벌을 받을 수 있습니다.

본 제도는 1978년 처음 도입된 이후, 부동산 가격 급등기마다 반복적으로 활용되어 왔습니다. 정부 입장에서는 시장 과열 시 빠르게 제동을 걸 수 있는 “긴급 안정장치”로 작용해왔습니다.

3. 과거 강남 토지거래허가구역 사례에서 본 교훈

대표적인 사례는 2020년 강남 4구(대치·청담·잠실·삼성동)입니다. 지정 직후 2년간 거래량은 약 80% 감소했지만, 아파트 평균가격은 오히려 20% 이상 상승했습니다. 거래가 막히며 공급이 줄었고, 희소성으로 인한 가격 상승 압력이 더 커졌기 때문입니다.

더불어, 규제구역 외 지역인 하남·과천 등에서 풍선효과가 발생했습니다. 실수요자 및 투자자 수요가 규제에서 벗어난 지역으로 이동하면서 인접 지역 가격이 빠르게 올랐던 것이죠. 이 현상은 현재 10·15 대책에서도 재현될 가능성이 높습니다.

4. 단기 전망: 거래절벽과 매물 잠김 현상

단기적으로는 시장이 즉각 반응하고 있습니다. 서울 및 수도권 주요 지역의 거래량은 급감하고 있으며, 매도자들은 가격 인하보다 ‘매물 보류’를 선택하는 추세입니다. 실거주 요건 강화와 대출 규제 동시 시행으로 거래 절벽이 본격화될 가능성이 큽니다.

반면 규제 대상에서 제외된 지역은 단기적으로 매수세가 몰리며 오히려 호가 상승이 관찰될 수 있습니다. 즉, “한쪽을 누르면 다른 쪽이 부풀어 오르는” 풍선효과가 재현될 가능성이 있습니다.

5. 중장기 전망: 안정화와 왜곡의 기로

중장기적으로는 공급 감소와 심리적 위축이 맞물리며 시장이 정체될 가능성이 있습니다. 그러나 금리 인하, 경기 회복 국면이 맞물릴 경우에는 가격이 다시 상승할 여지도 있습니다. 특히 토지거래허가구역 해제 기대감이 커지면 “해제 직후 급등”이라는 전형적 패턴이 반복될 수 있습니다.

따라서 이번 대책은 “가격을 내리는 규제”가 아니라 “상승 속도를 늦추는 완충 장치”로 이해하는 것이 타당합니다.

6. 실수요자·투자자를 위한 전략 가이드

① 실수요자 전략

실거주 목적이라면 허가구역 내 매수는 충분히 고려할 만합니다. 투기수요가 사라지며 경쟁률이 낮아지고, 장기적으로 안정된 가격에 진입할 가능성이 커집니다. 단, 실거주 의무를 반드시 충족해야 하므로 이사·자금계획을 명확히 세워야 합니다.

② 투자자 전략

갭투자나 단기 시세차익 전략은 사실상 불가능해졌습니다. 대신 향후 개발 가능성이 있는 외곽 지역, 또는 규제 해제 가능성이 높은 지역을 중심으로 포트폴리오를 재편해야 합니다. 중장기 보유 + 입지 선별이 핵심 전략이 될 것입니다.

7. 결론: 이번 규제는 ‘속도 조절 장치’일 뿐

10·15 부동산대책의 토지거래허가구역 지정은 시장을 ‘냉각시키는 일시적 브레이크’입니다. 거래량을 줄이고 투기수요를 차단하는 단기 효과는 분명하지만, 장기적으로 가격 흐름을 근본적으로 바꾸기엔 한계가 있습니다. 결국 시장 안정의 핵심은 공급 확대와 정책 신뢰에 달려 있습니다.

FAQ (자주 묻는 질문)

Q1. 토지거래허가구역 내에서 전세 끼고 매입이 가능한가요?
A1. 불가능합니다. 실거주 목적이 아닌 매입은 허가가 거부되며, 2년 실거주 의무를 위반하면 처벌받습니다.

Q2. 지정기간은 얼마나 지속되나요?
A2. 기본 지정기간은 2년이며 필요 시 연장될 수 있습니다. 과거 강남권은 총 4년 유지되었습니다.

Q3. 지정 해제 후에는 가격이 어떻게 변하나요?
A3. 과거 대부분 해제 직후 단기 급등이 발생했습니다. 거래제한 해소로 억눌린 수요가 폭발하기 때문입니다.

Q4. 실수요자에게 이번 조치가 불리한가요?
A4. 단기적으로는 불편하지만, 투기수요 감소로 안정된 진입 기회를 확보할 수 있습니다.

Q5. 앞으로의 시장 방향은?
A5. 단기적으로 거래 위축, 중장기적으로는 금리·공급 변화에 따라 상승 가능성도 열려 있습니다.